¿Se puede detener el remate de mi casa?

Muchas veces sí se puede detener o aplazar el remate de tu casa, pero no siempre, y lo que puedes hacer depende de la etapa en que esté el juicio. Al comienzo tienes más defensas; cerca de la fecha de la subasta las opciones se reducen, aunque no desaparecen. Lo más importante es no esperar: varias defensas tienen plazos de pocos días, y una vez rematada la propiedad es mucho más difícil revertir lo hecho.

Primero, entiende en qué juicio estás

Un remate es la última etapa de un juicio de cobro. Antes de llegar ahí, el tribunal tuvo que requerirte de pago y embargar el bien. Hay dos caminos comunes:

• Juicio ejecutivo del Código de Procedimiento Civil. Es el que se usa para cobrar un pagaré, un cheque, una sentencia o un crédito de consumo. Si te requieren de pago y no pagas, se embargan bienes suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas, y luego se rematan.
• Juicio hipotecario de la Ley General de Bancos. Es el que usan los bancos cuando dejas de pagar los dividendos de un crédito hipotecario. Es más rápido y deja menos defensas: el banco te requiere para que pagues en diez días y, si no pagas, el juez puede decretar el remate de la casa.

Para saber en cuál estás, mira la notificación que recibiste o busca tu causa en la Oficina Judicial Virtual del Poder Judicial con tu RUT. Necesitas el rol de la causa y el tribunal para cualquier paso que sigue.

Si recién te notificaron: opón excepciones

En el juicio ejecutivo, una vez que te requieren de pago tienes un plazo corto para oponerte a la ejecución. Hoy ese plazo es de ocho días hábiles si te requirieron dentro del territorio del tribunal, y es mayor si te requirieron en otro lugar. Las defensas posibles están en una lista cerrada de la ley, el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. Entre ellas están:

• que ya pagaste la deuda, total o parcialmente;
• que la deuda o la acción para cobrarla está prescrita;
• que el documento con que te cobran no cumple los requisitos para ser título ejecutivo;
• que el tribunal no es competente o que la demanda tiene defectos de forma.

En el juicio hipotecario bancario el margen es menor. Tienes cinco días para oponerte al remate y solo se aceptan tres excepciones: pago de la deuda, prescripción y que el título no te afecta a ti como ejecutado.

Si dejas pasar el plazo sin oponerte, el juicio sigue adelante sin sentencia y el acreedor puede pasar directo a rematar lo embargado. Por eso esta etapa es la más importante. En la guía me notificaron una demanda ejecutiva te explicamos paso a paso qué hacer en esos días.

Si la notificación estuvo mal hecha: nulidad

Hay casos en que la persona se entera del juicio cuando ya está fijada la fecha del remate. A veces es porque la notificación se hizo en un domicilio donde ya no vivías o porque las copias nunca llegaron a tus manos.

El Código de Procedimiento Civil permite al demandado que no fue notificado en persona pedir la nulidad de todo lo obrado si, por un hecho que no le es imputable, no le llegaron las copias de la demanda o no eran exactas en lo sustancial. Si el tribunal la acoge, el juicio vuelve al inicio y se cae lo que vino después, incluido el remate.

El plazo es muy breve: cinco días contados desde que aparezca o se acredite que tuviste conocimiento personal del juicio. Además tienes que poder acreditar lo que alegas. No es un trámite automático y el tribunal revisa cada caso con cuidado.

Si el remate ya tiene fecha: pagar o consignar

La ley permite que, antes de verificarse el remate, el deudor libere sus bienes pagando la deuda y las costas. En la práctica se hace consignando el dinero en la cuenta del tribunal y pidiendo que se suspenda la subasta. Algunos tribunales han entendido que el remate es un acto que se completa recién con la escritura de adjudicación, pero no conviene apostar a eso: lo seguro es pagar antes de la subasta.

Si no tienes el total, puedes intentar un acuerdo con el acreedor. Muchas veces al banco o a la empresa le conviene más recibir pagos que rematar, y las partes pueden pedir de común acuerdo que se suspenda el procedimiento mientras se cumple el arreglo. Ese acuerdo debe quedar por escrito y presentado en la causa, no basta una conversación telefónica.

Aunque el plazo para oponer excepciones haya vencido, también puede haber incidentes que discutir antes de la subasta, por ejemplo errores en las bases del remate, en la tasación o en las publicaciones. Si alguno procede depende de cómo se tramitó tu causa, y por eso lo primero es leer el expediente completo.

Renegociar tus deudas con la Ley 20.720

Si tus problemas son con varios acreedores, existe el procedimiento de renegociación de la persona deudora ante la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (Superir). Es gratuito y no necesitas abogado para presentarlo.

Desde que se publica la resolución que admite tu solicitud y hasta que termina el procedimiento, la ley impide que se inicien juicios ejecutivos en tu contra. Si ya tienes un juicio en curso, la situación es más compleja: la Ley 21.563 cambió los requisitos de acceso en 2023 y no todas las fuentes oficiales lo explican igual, así que revisa con la Superir o con un abogado qué efecto concreto tendría en tu causa antes de contar con que el remate se suspenda.

Si lo que van a rematar es tu auto

Un vehículo embargado en un juicio de cobro se remata de forma parecida a una casa. Las defensas son en general las mismas: excepciones dentro del plazo, nulidad si la notificación tuvo vicios, y pago de la deuda y las costas antes del remate para liberar el bien. Si el auto tiene un crédito con prenda, el acreedor puede tener reglas de cobro propias, y conviene revisar el contrato y la causa.

Qué hacer hoy

• Consigue el rol de la causa y el nombre del tribunal.
• Junta todas las notificaciones, cartas y comprobantes de pago que tengas.
• Anota la fecha en que te enteraste del juicio: de ella dependen varios plazos.
• Si no puedes pagar un abogado, la Corporación de Asistencia Judicial de tu región puede orientarte de forma gratuita si cumples sus requisitos.

Nadie puede garantizarte que el remate se detenga, pero sí se puede revisar qué defensas siguen abiertas en tu caso. En Diké revisamos tu causa en una consulta gratis; más información en nuestra página sobre cómo detener un remate.