¿Cómo reclamar el monto de una expropiación?

Si te expropiaron y el monto provisional te parece bajo, puedes presentar un reclamo ante el juez para que fije la indemnización definitiva. El plazo corre desde la notificación del acto expropiatorio hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material de tu propiedad. Si nadie reclama en ese plazo, el monto provisional queda como definitivo y ya no se puede discutir. En el reclamo tienes que decir cuánto crees que vale la indemnización y probarlo, principalmente con peritajes.

Qué se reclama y qué no

En una expropiación hay dos reclamos distintos y conviene no confundirlos:

• Reclamo del monto: discute cuánto te deben pagar. Es el más común y es el que explica esta guía.
• Reclamo de legalidad o procedencia: discute si la expropiación se podía hacer, por ejemplo si la causa legal invocada no corresponde. Tiene su propio plazo de treinta días desde la publicación del extracto en el Diario Oficial.

El reclamo del monto no detiene la expropiación ni impide que el organismo tome posesión del bien una vez consignado el dinero. Lo que hace es que un juez revise si la indemnización es justa.

El plazo legal

El Decreto Ley 2.186 permite reclamar desde la notificación del acto expropiatorio hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material del bien. Lo puede hacer el expropiado y también el organismo expropiante.

Lo que tienes que saber sobre este plazo:

• Si ninguna de las partes reclama dentro de plazo, el monto provisional se entiende definitivo.
• El momento clave es la toma de posesión material. Anota esa fecha apenas ocurra.
• El artículo 40 del DL 2.186 dice que los plazos de días de esta ley se suspenden durante los feriados. Aun así, no esperes al último momento: presenta el reclamo con margen.

Si ya pasó la toma de posesión hace tiempo, revisa igual la causa: hay que confirmar la fecha exacta en el expediente antes de dar el plazo por perdido.

Qué puedes pedir

La ley define la indemnización como el daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, que sea consecuencia directa e inmediata de ella. En la práctica, el reclamo suele discutir:

• El valor comercial del terreno, comparado con propiedades similares de la zona.
• El valor de las construcciones, instalaciones, cierres y plantaciones.
• La pérdida de valor de lo que te queda, si la expropiación fue parcial y el resto quedó más chico, sin acceso o con menos uso posible.
• Otros perjuicios económicos directos que puedas acreditar con documentos.

Hay partidas en las que la jurisprudencia no es pareja. El daño moral en general ha sido rechazado. El lucro cesante es discutido y depende mucho de la prueba y del tribunal. Por eso conviene centrar el reclamo en lo que se puede demostrar con números.

Cómo se tramita el reclamo

Dónde se presenta

Por regla general, ante el tribunal civil donde el organismo consignó la indemnización, que es el mismo de la gestión de toma de posesión.

Qué debe contener

La demanda tiene que indicar el monto en que estimas la indemnización y designar un perito que avalúe el bien. No basta con decir que el monto es bajo: hay que proponer una cifra y respaldarla.

Los peritajes

La prueba central del reclamo es pericial. Ten presente que:

• El monto provisional salió de una comisión de tres peritos nombrada por el organismo. El juez parte de ese informe, y hay que demostrar que es insuficiente.
• Tu perito debe explicar con qué método llegó a su valor: comparación con ventas de la zona, costos de reposición de las construcciones y efectos sobre el resto del terreno, entre otros.
• El organismo también puede designar sus peritos y aportar su propia tasación.
• Sirven además los antecedentes que muestren el uso real del inmueble: permisos, contratos, fotos, facturas de mejoras.

La sentencia y la apelación

El juez fija el monto definitivo de la indemnización. Esa sentencia se puede apelar ante la Corte de Apelaciones respectiva.

Qué pasa con el dinero ya consignado

Puedes pedir el giro de la indemnización provisional mientras sigue el reclamo, cumpliendo los requisitos para cobrarla (acreditar el dominio y resolver los gravámenes que existan). Lo explicamos en qué hacer si te van a expropiar.

Cuando termina el juicio:

• Si la indemnización definitiva es mayor, a ella se le descuenta lo que ya se consignó, debidamente reajustado, y se paga la diferencia.
• Si es menor, quien recibió de más debe devolver el exceso, también reajustado, en la forma que diga la sentencia.

Esto último es importante: reclamar tiene un riesgo si el organismo también reclama y logra probar que el monto provisional estaba alto. Por eso vale la pena hacer una tasación propia antes de decidir.

Antes de presentar el reclamo

• Consigue el informe de la comisión de peritos y revisa qué consideró y qué dejó fuera.
• Pide una tasación independiente para ver si la diferencia justifica un juicio.
• Confirma en el expediente la fecha de la toma de posesión material.
• Reúne los antecedentes de mejoras, uso y valor del inmueble.
• Si el dueño inscrito murió, tramita la posesión efectiva para que los herederos puedan reclamar y cobrar.

Si no tienes recursos para un abogado, la Corporación de Asistencia Judicial de tu región puede orientarte. Puedes ver cómo trabajamos estos casos en la página de expropiaciones. En Diké revisamos el monto de tu expropiación en una consulta gratis.